杭州三个重大规划变更，预示了什么？| 房叔说No.718

▲奥体实景图 

最近三个规划变更公示特别受大家关注：一是东新原融创地块土拍前大幅商改住；二是钱二五、六堡TOD商住混合变纯商；三是东湖新城地标改住宅；

我们喜欢看规划，道理很简单：“规划”顾名思义就是城市蓝图，读懂了城市蓝图，相当于掌握了城市发展密码，和房子价值走向的秘笈。

(资料图)

城市规划既融合了全城市要素的分析，也饱含了专业人士对城市发展愿景的判断，并以此制定的城市或区域全面长远的发展计划；

其中还包含对未来整体性、长期性、基本性问题的思考和考量，是未来城市顶层设计策略的整套行动方案；

举个例子：杭州三中心的顶层规划，就凝聚着决策层对城市发展方向的前瞻性设计。意味着这三个中心的城市层级、资源配制、未来的行政级别都是顶级配置。

换句话说：杭州所有的顶级、优先级的医疗、教育、文体、交通、人口、产业……都围绕这三个板块布置。

因此，好的规划一定程度上能盘活一个板块，差的规划也能毁了一个板块。

那从最近关注很高的上述三个规划中能窥探出哪些城市方向的调整，细看一下：

7月中旬杭州市规划和自然资源局公示了《景芳三、四七堡单元控规局部调整》，紧接着《钱二产业总部核心区城市设计方案》公布，意味着钱二正式进入商业地块的供地定性、出让计划。

从规划的调整重点一块块来看：

钱二五堡TOD原方案

钱二五堡TOD新公示方案

其一、五堡TOD，按照公示的新控制性规划方案，原规划方案中的68、76号（黄色）纯住，以及64、77号商住（橙色）地统一改为纯商业、商务（深红色）用地；

并且76、77号地块还是稀缺的一线江景用地；

钱二六堡TOD原方案

钱二六堡TOD新公示方案

六堡TOD也相似，除了南部增加部分绿地、文体用地外，34号地块，以及53、54号一线江景地块，不管是纯住宅，还是商住用地统一全部改为深红色代表的纯商业、商务用地；

红普南路原方案

红普南路新公示方案

红普南路TOD则相反，除了地铁站南面改为轨交及零星商业地块外，北面的四块商业用地全部改住宅；

这样调整有什么影响呢？

可以说这次规划调整的代价是以大幅降低土地出让金为前提的。

简单举例，五堡TOD有约42万方住改商的宅地，按照潮映双子4.5万/㎡楼面价计算，仅土地出让金就近190亿，六堡即使按照4万/㎡楼面价计算也近60亿，两者相加仅土地出让金一项就是250亿之巨；

鉴于住宅和商业土地巨大的价差，这些调整一上一下涉及的可是上百亿计的土地出让金。

很容易看出，其中表露出政府对城市功能转型的一个决心。

▲钱二

产业总部核心区城市设计TOD中标方案

按照政府规划调整的决心，钱二的定位绝不是简单的钱新补充版本，而是与钱新携手提升杭州整体实力的核心城市节点，引领拥江东翼崛起的战略引擎！

我们可以看到，规划文本多次提到：需要进一步拓展发展内涵、完善产业功能，将钱二打造为国际化的高端商务区、总部集聚区和高层次人才汇集，和人们心之向往的城市新地标。

翻译一下：现行钱二规划营造的重点太过偏向住宅开发，板块定性的商业、商务功能不足。

▲五堡TOD中标方案

改变现状，必须以江河汇、御道-五堡、六堡TOD这三个节点为重点；

注入大体量、高规格的产业和商业，逐步形成江河汇金融产业圈、五堡总部生态圈、六堡文化产业圈三大产业圈汇聚的差异化的产业集群；

将住宅体量让给商务、商业，大幅提高商业商务占比的指向性规划异常重要。

任何一个板块的成功，首个要素是政策倾向，政策之后是按照定位配置资源，配置产业、交通、配套……

从而吸引人口、就业，资金流动，并固定财富，最后把消费力转化为活力，并周而复始形成闭环，这就是产城形成的基本逻辑。

因此，五、六堡TOD的用地性质改变，必然会改变钱二板块未来的方向。

▲红普南路文化活力街区中标方案

换一个角度，作为“未来总部湾、滨水新潮岸”的总体愿景，其中重要组成部分就是疏解钱新的居住功能。

要想大幅提升宜居程度，除了产业、城市界面的大幅提升，最佳的方式就是综合体配套；

综合体既对板块有buff增幅，还能对宜居有正向助力，催熟板块热度，就像万象城之于钱新，金沙天街之于金沙湖……

TOD+商业则是最好的表现形式，同时住改商形成的纯商业形式的TOD必然导致拿地企业的分化和门槛的升高；

举几个例子：总体量80万㎡的城北万象城，其中住宅部分——幸福里足有约22万㎡，超过总体量四分之一，万象城商业仅仅只占了约16万㎡；

申花万象天地写字楼+购物中心的总体量是30.9万㎡。而住宅部分杭曜置地中心、杭樾润府相加的总体量就足有超66万㎡，是商业、商务体量的两倍有余。

但看看港资F4，嘉里城地上总体量约23万㎡，其中住宅11.4万㎡、商业11.6万㎡，几乎一比一；

▲杭州IFC效果图

IFC总体量超80万㎡，住宅仅约12.8万㎡，1/6多点；

K11总体量约74万㎡，住宅也就15万㎡；恒隆广场更是100%全商业、商务；

可见，大多数外资商业企业，特别港资更注重或者说有能力实现商业项目的长期收益，因此大多是长期持有，通过租赁、持续运营收益达到盈利目的；

而国内的大型商业运营商还侧重住补商、住养商的中短期盈利模式；

因此，这样的出地方式是不是更适合外资企业的运营模式，是不是会定向引进港资外资，值得期待。

但毋庸置疑，有了重量级的综合体，既对总部基地的人群活力有保障，也对居住、城市层面能级的提升至关重要。

第二个焦点是融创曾经退地又即将重新上架的东新地块控规修改，8月7日市规划和自然资源局公示了东新单元控规调整方案；

我们先回顾一下这块地原指标的不合理处，按原规划指标算笔账，就能大致明白地块为什么融创不能咬牙开发下去。

▲融创原方案公示图

原出让指标中：总计7块地的总建筑面积是约23.4万㎡；

其中公租房就占了1万㎡，商业商务性质体量约12.6万㎡，竞自持占了28%，约6.2万㎡，七减八减住宅可售面积也就3.4万㎡，只是总体量的零头；

虽然楼面价2.2万/㎡，精装限价4.7万/㎡，中间空间挺大，但奈何可售住宅体量太小，不是商业运营BOSS级的企业，无论怎么算，盈亏都轧不平。

但是经过本次调整后，绝对是翻天覆地的变化……看图：

原方案

新公示方案

其中大致是：原04、10号两地块合并为现10号地块，改为人才共有产权房，总体量约4.8万㎡；

原方案

新公示方案

原06号地块则拆分成两块地，东边这块转为纯住宅用地现06号地块，意味着住宅新增约6.6万㎡；

原06号地块西边则一分为二，南边安置了原04号地块的12班小学，北面则把39号北地块挪过来的体育健身、停车、公厕等公共设施功能用地合并在一起；

虽然这样修改，功能一致，但把分散的公共配套集中配置在一起，明显更合理了；

原方案

新公示方案

原39号地块变为住宅性质和13号地块共同组成了大片住宅体块，这样又新增了体量约4.8万㎡住宅用地；

这样，除了原公租房扩改为人才共有产权房外，相当于总计新增了约11.4万㎡住宅面积；纯住宅性质总体量增长到约14.8万㎡，如果加上共有产权房近20万㎡，无疑可售住宅规模猛涨了数倍；

而商业、商务用地则相当于全部剔除干净，改由德胜路一河之隔的两块地承担，合计不足5.4万㎡；

这样一改有什么区别吗？

其一、体量大幅提升的纯住宅，再加上没有了竞自持土拍规则，妥妥的由弃之可惜的鸡肋地，变为炙手可热的宝地；

其二，为馥源庭之后大和平、东新板块提供了能解决供需的大体量土地供应。

要知道和品、馥源庭前者最高7000+组、后者也有4000组购房者报名摇号，这里即使地段稍差，但作为补充替代板块需求也并不少；

▲嘉里城效果图

三、南边地铁1站的嘉里城+规划和平商圈，以及向北2公里范围内总体量超150万㎡中大银泰城+新天地商圈；

两大商圈充盈着大量的商业+商务功能的复合型综合体，两者之间的东新地块完全没必要另外做竞争力偏弱的零星商业、商务；

这样的改变不但对侧重于住宅开发的企业操盘都没有问题，在供应上相对也更合理。

最后一个是8月15日即将举办专题听证会的商改住的东湖新城地标；位置是东湖新城荷禹路西侧，9号线五洲路上盖项目；

▲左:原方案/右：2022年7月公示方案

先对比一下修改部分，2022年7月修改后公布的方案是把两块商业、商务用地变更为东边不变依然是200米高的东湖新城地标+，西边变成最大8.6万㎡的住宅用地；

▲2023年7月公示方案

而到了2023年7月10日公示的论证方案，连东边地块也变成住宅用地；

原方案200米地标

新公示方案住宅

相当于两连改后纯商的两块地摇身一变成为了两块纯住宅用地，新增约16.6万方的住宅；

乍一看，住宅多了不是好事吗？

▲东湖新城规划图

但是按照东湖新城总体规划：沿荷禹路核心的荷禹路、五洲路、龙安三站TOD都将是商业、商务摩天大楼组成的城市界面，而这样的规划无疑更有利于提升城市整体界面和氛围。

而目前的现状是：复创云城、第一城商业部分建设和开业遥遥无期，甚至前途未卜；

▲栢悦中心及万宝城实景 摄影｜渔舟

板块仅有即将易帜的万宝城只是一个体量和层次都不高的综合体；拿得出手商务属性项目也就近168米高的栢悦中心写字楼+皇冠假日酒店的组合，明显和规划临平双核之一的东湖新城级别不匹配。

但换个度看，与其凑合一般的商业运营商入驻，开发出一个面子上的200米地标建筑；

还不如集中精力做市民中心、市民广场和高铁新城的配套，对城市操盘者来说开发住宅无疑更保险，短期土地财政的收益也更大。

但长期来看板块商业配置偏弱，住宅供过于求现象更加明显。

宁缺毋滥的等待市民广场、市民中心以及高铁新城统一开发，还是通过商改住把眼前的整个城市界面拼图完整，等到8月15日专题听证会后就会有一个结果。

▲西湖实景图 摄影｜王曙辉

随着城市整体以及各板块规划和自然生长的状态、阶段各不相同，对局部规划微调无疑是必要的；

但同样，规划不能只盯着眼前的3-5年，而是要至少看到10-20年乃至更长远，在前瞻性的大局观下布局才会有不错的规划方案；

至于钱二舍弃短期的一线江景住宅坚定做商业；东新抛弃很难运营的商业，回归住宅；东湖新城一刀切的商改住，各位看官有什么看法，欢迎踊跃留言讨论。

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文/渔舟  编辑/渔舟

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